Тәркілеу - Foreclosure

Психоанализдегі тұжырымдама үшін қараңыз Тәркілеу (психоанализ).
Үй Салинас, Калифорния жарылып кеткеннен кейін, өндіріп алу кезінде АҚШ жылжымайтын мүлік көпіршігі

Тәркілеу болып табылатын заңды процесс несие беруші бар қарыз алушыдан несие балансын алуға тырысады төлемдерді тоқтатты[1] сатуға мәжбүрлеу арқылы несие берушіге актив ретінде қолданылады кепіл несие үшін.[2]

Ресми түрде, а ипотекалық несие беруші (кепілге алушы) немесе басқа кепіл ұстаушы, а-ның тоқтатылуын алады ипотекалық қарыз алушы (кепіл беруші) Келіңіздер сатып алудың тең құқығы, не сот бұйрығымен немесе заңның күшімен (белгілі бір заңдық процедурадан кейін).[3]

Әдетте несие беруші а қауіпсіздік мүдделері несие алу үшін үй сияқты мүлікті кепілге немесе кепілге қоятын қарыз алушыдан. Егер қарыз алушы болса әдепкі және несие беруші тырысады қайтарып алу мүлік, әділ соттар қарыз алушыға бере алады сатып алудың тең құқығы егер қарыз алушы қарызын өтесе. Бұл тең құқық бар болғанымен, ол бұлт тақырыбында және несие беруші мүлікті қайтарып ала алатындығына сенімді бола алмайды.[4] Сондықтан, өндіріп алу процесі арқылы несие беруші сатып алудың тең құқығын дереу тоқтатып, мүлікке заңды және тең құқықты алуға тырысады. ақы қарапайым.[5] Басқа кепіл ұстаушылар сондай-ақ иесінің басқа қарыздары бойынша өтеу құқығын, мысалы, мерзімі өткен салықтар, мердігерлердің төленбеген төлемдері немесе мерзімі өтіп кеткен төлемдерін тәркілей алады. үй иелері қауымдастығы жарналар немесе бағалау.

Ипотекалық тұрғын үй заемдарына қатысты өндіріп алу процесі банк немесе басқасы болып табылады қамтамасыз етілген сәлемдемені сататын немесе қайтарып алатын несие беруші жылжымайтын мүлік меншік иесі несие беруші мен қарыз алушының арасындағы «келісім» талаптарын орындамағаннан кейінипотека «немесе»сенім актісі «. Әдетте, ипотеканы бұзу а әдепкі а төлеу кезінде вексель, а кепілге алу мүлікке. Процесс аяқталғаннан кейін несие беруші мүлікті сата алады және кірісті өзінің ипотекасын және кез-келген сот шығындарын төлеу үшін сақтай алады және әдетте «несие беруші өзінің ипотекасын алып қойды немесе кепілге алу «Егер вексель регресстің ережелерімен жасалған болса және сату негізгі қарыз бен төлемдердің қалған балансын төлеуге жеткіліксіз болса, онда кепілге алушы талап қоюға құқылы тапшылық туралы пікір. Америка Құрама Штаттарының көптеген штаттарында жетіспеушілік туралы сот шешімін есептеу үшін енгізілген заттарға негізгі қарыз, есептелген пайыздар және адвокаттар алымдары өндіріп алуды сату кезінде несие берушінің ұсынған сомасын шегергенде кіреді.[6]

Түрлері

Ипотека ұстаушы ипотека құжаттарында көрсетілген уақытта, әдетте, шартты бұзғаннан кейін белгілі бір уақыт аралығында өндіріп алуды бастауы мүмкін. АҚШ-та, Канадада және басқа да көптеген елдерде өндіріп алудың бірнеше түрлері бар. Мысалы, АҚШ-та олардың екеуі - сот сатылымы арқылы және сату қуаты - кеңінен қолданылады, бірақ басқа режимдер бірнеше басқа штаттарда мүмкін.

Сот

Сот арқылы сату арқылы өндіріп алу, жалпы деп аталады сот тәркілеу, соттың қадағалауымен кепілге қойылған мүлікті сатуды көздейді. Түсім алдымен ипотеканы қанағаттандыруға, содан кейін басқа кепіл ұстаушыларға, ал егер ақша қалса, кепіл берушіге / қарыз алушыға кетеді. Сот тәркілеу АҚШ-тың кез-келген штатында бар және көптеген елдерде қажет (Флорида сот өндіріп алуды талап етеді). Несие беруші сот арқылы өндіріп алуды бас тарту арқылы бастайды сот ісі қарыз алушыға қарсы. Барлық басқа сот іс-әрекеттері сияқты, барлық тараптар өндіріп алу туралы хабардар етілуі керек, бірақ АҚШ-та әр штатта хабарландыру талаптары айтарлықтай өзгереді. Сот шешімі АҚШ-тағы штаттағы немесе жергілікті соттағы (әдетте қысқа) сот отырысында жарыссөздерінен кейін жарияланған. Кейбір сирек жағдайларда, өндіріп алу АҚШ федералды соттарына жіберіледі.

A сот қызметкері сатуды бақылайды және егер бар болса, заңды құжаттар мен актілерді орындайды. Мұны a жоғарғы сот сот немесе жеке соттың арнайы тағайындаған судьясы.

Сотсыз

Сату күшімен өндіріп алу, деп те аталады сотсыз өндіріп алу, және егер көптеген мемлекеттер рұқсат берген болса сату қуаты тармақ ипотекаға кіреді немесе егер сенім актісі нақты баптың орнына осындай тармақ қолданылды. АҚШ-тың кейбір штаттарында, сияқты Калифорния және Техас, барлық ипотека деп аталатындар іс жүзінде сенімге жатады. Бұл процесс ипотека ұстаушысының мүлікті сот қадағалаусыз сатуын көздейді (төменде нақтыланған). Әдетте бұл процесс сот сатылымымен өндіріп алудан гөрі әлдеқайда жылдам және арзан. Сот сатуындағыдай, сатудан түскен қаражатқа ипотека ұстаушы және басқа кепіл ұстаушылар сәйкесінше бірінші және екінші талапкерлер болып табылады.

Қатаң

Өндіріп алудың басқа түрлері қол жетімділігі шектеулі болғандықтан жеңіл болып саналады. Астында қатаң өндіріп алуКоннектикут, Нью-Гэмпшир және Вермонт сияқты бірнеше штаттарда бар, егер кепілге алушы сот ісін жеңіп алса, сот міндеттемені орындамаған кепіл берушіні белгілі бір мерзімде төлеуге міндеттейді. Егер кепіл беруші мұны жасамаса, ипотека иесі оны сату міндеті жоқ мүлікке меншік құқығына ие болады. Өндіріп алудың бұл түрі әдетте мүліктің құны қарыздан аз болған кезде ғана қол жетімді («су астында «). Тарихи түрде қатаң өндіріп алу өндіріп алудың бастапқы әдісі болған.

Үдеу

Акселерация - бұл АҚШ-тағы әдеттегі ипотеканың 16, 17 немесе 18 бөлімдерінде кездесетін ереже. Әрбір ипотека бойынша барлық жеделдету бірдей бола бермейді, өйткені бұл несие беруші мен міндетті кепіл берушінің (лердің) арасындағы шарттарға байланысты. Ипотека мерзімі бұзылған кезде жеделдету туралы ереже күшіне енеді. Егер қарыз алушы (лар) болашақ күнгі құқықты сатып алушыға беруі керек болса, ол несие берушіге барлық төленетін қарыз туралы мәлімдей алады. Ипотека туралы тармақ сонымен қатар жеделдету туралы ескертуді нотаға қол қойған міндетті кепіл берушіге беру керек екендігі туралы нұсқау береді. Әрбір ипотека борышкерге (-лерге) өздерінің несиелерін емдеуге уақытты ұсынады. Борышкерге (лерге) бөлінетін ең көп таралған мерзімдер әдетте 30 күнді құрайды, бірақ коммерциялық мүлік үшін 10 күн болуы мүмкін. Акселерация туралы хабарлама Сұраныс және / немесе Бұзушылық туралы хат деп аталады. Хатта ол Қарыз алушыға (-ларға) қарызды қалпына келтіру үшін хатта көрсетілген күннен бастап 10 немесе 30 күн бар екенін хабарлайды. Сұраныс / бұзушылық туралы хаттар Қарыз алушының (тардың) барлық маңызды мекен-жайларына сертификатталған және тұрақты пошта арқылы жіберіледі. Ипотеканы жеделдету кезінде несие беруші хат келген күннен бастап 30 күн ішінде есептелген төлем бағасын ұсынуы керек. Бұл хат FDCPA (әділ қарызды жинау практикасы актілері) хат және / немесе алғашқы байланыс хаты деп аталады. Қарыз алушыға (несие берушілерге) қарызды қалпына келтіру немесе төлеу мерзімі көрсетілген екі хат түскеннен кейін, несие беруші осы шараның аяқталуын күтуі керек. 10 немесе 30 күн өткенде, бұл үдеудің аяқталғанын білдіреді және несие беруші жылжымайтын мүлікті өндіріп алумен алға жылжи алады.

Сондай-ақ, несие берушіге осы сомаға төленбеген мүлік салығы мен төленбеген төлемдер қосылады, сондықтан қарыз алушының меншікті капиталы болмаса, олар ипотеканың бастапқы мөлшерінен артық қарыз болады.

Кепіл беруші несие берушіні кез-келген аударым туралы хабардар етуге міндеттейтін, егер аударым туралы тармақ болса, несие берушілер несиені жеделдете алады; жалдау опционы, жалдау мерзімі 3 жылға және одан да көп, жер келісімшарттары, акт жасасу туралы келісім, мүлікке меншік құқығын немесе пайыздарды беру.

Бүгінгі таңда ипотеканың басым көпшілігінде (бірақ бәрі емес) жеделдету ережелері бар. Осы тармақсыз ипотека иесінің екі ғана жолы бар: не төлемдердің барлығының мерзімі келгенше күту немесе соттың мүліктің кейбір бөліктерін мерзімі өткен төлемдердің орнына сатуға мәжбүр ету. Сонымен қатар, сот сатылған мүлікті ипотека ұстаушының төлемдеріне жібере отырып, сатылған мүлікті ипотека шартымен талап ете алады.

Процесс

Тәркілеу процесі тез немесе ұзаққа созылуы мүмкін және әр штатта әр түрлі болады. Сияқты басқа нұсқалар қайта қаржыландыру, а қысқа сату, баламалы қаржыландыру, несие берушімен уақытша келісімдер, тіпті банкроттық үй иелеріне өндіріп алудан сақтанудың жолдарын ұсына алады. Жеке қарыз алушылар мен үй иелерін несие берушілермен байланыстыра алатын веб-сайттар ипотека провайдерлері үшін төлем міндеттемелерін орындау кезінде дәстүрлі несие берушілерді айналып өту тетіктері ретінде көбірек ұсыныла бастады. Штаттардың арасында аздаған айырмашылықтар болғанымен, өндіріп алу процесі, әдетте, алғашқы өткізіп алған төлемдерден басталатын, сатылымға және ақыр соңында өтеу мерзіміне (егер бар болса) ауысатын уақыт кестесімен жүреді.[7]

Қатаң және сот

Ішінде АҚШ, сипатталған көптеген штаттарда өндіріп алудың екі түрі бар жалпы заң. «Пайдалануөндіріп алудың орнына іс, «немесе»қатаң өндіріп алу «, нота ұстаушы талап етеді тақырып және мүліктік қарызды толық қанағаттандыру кезінде, әдетте келісімшарт бойынша.

Қарапайым түрде өндіріп алу (немесе «сот өндіріп алу» деп ерекшеленетін) деп аталатын сот ісін жүргізу барысында несие беруші төленбеген қарыз алушыны мемлекеттік сотқа беруі керек. Соңғы сот шешімі бойынша (әдетте қысқаша шешім ) несие берушінің пайдасына мүлік жатады аукцион округпен шериф немесе соттың басқа қызметкері. Көптеген мемлекеттер кез-келген елдерді қорғау үшін тәркілеудің кейбір немесе барлық жағдайларында осындай іс жүргізуді талап етеді меншікті капитал өндіріп алынатын қарыздың құны жылжымайтын мүліктің нарықтық құнынан едәуір аз болған жағдайда, борышқордың мүлкінде болуы мүмкін; бұл сонымен қатар мүлікке ие болғысы келетін несие берушінің стратегиялық тәркілеуін болдырмайды. Осы тәркілеу кезінде шериф аукционда жеңімпаз болған қатысушыға акт береді. Банктер мен басқа да институционалды несие берушілер сату кезінде берешек сомасына қатыса алады, бірақ өтінімге әсер етуі мүмкін бірқатар басқа факторлар бар, егер басқа сатып алушылар алға баспаса, несие беруші оның орнына жылжымайтын мүлікке меншік құқығын ала алмайды.

Сотсыз

Тарихқа жүгінсек, сот өндіріп алуларының басым көпшілігі қарсылықсыз қаралған, өйткені қарызын қайтара алмаған адамдардың көпшілігінде адвокат жалдауға ақшасы жоқ. Сондықтан, АҚШ-тың қаржы қызметтері саласы 19 ғасырдың ортасынан бастап мемлекет соттарын дауласпайтын істермен жауып тастамайтын және несие құнын төмендететін тезірек өндіріп алу процедураларын жүргізуге кірісіп кетті (өйткені ол әрдайым кепілге салынған мүлікті қалпына келтіруге кететін шығындарға ие болуы керек) жылы).[дәйексөз қажет ] Несие берушілер сондай-ақ соттан өндіріп алуды алып тастау іс жүзінде мейірімді және қарызды төлей алмаған қарыз алушыларға онша зиян тигізбейтіндігін алға тартты, өйткені бұл қарызды болдырмайды терроремде сот ісінің нәтижелері.[дәйексөз қажет ]

Бұған жауап ретінде АҚШ штаттарының сәл көпшілігі кепілге алушы (немесе көбінесе кепілгердің қызметшісінің адвокаты, тағайындалған агенті немесе сенімді басқарушысы) борышкерге төлемді (NOD) және кепілге алушының сату ниеті туралы хабарлама беретін соттан тыс тәркілеу рәсімдерін қабылдады. мемлекет белгілеген нысандағы жылжымайтын мүлік жарғы; кейбір мемлекеттердегі NOD меншікке қарсы жазылуы керек. Өндіріп алудың бұл түрі, әдетте, «соттыққа» қарағанда «заңды» немесе «сотсыз» өндіріп алу деп аталады, өйткені кепілге алушыға өндіріп алуды бастау үшін нақты сот ісін жүргізудің қажеті жоқ. Бірнеше мемлекет қосымша іс жүргізу талаптарын қояды, мысалы, сот отырысының хатшысы мөрін басуы керек; Колорадо кепілге тыйым салуды жүзеге асыруға мамандандырылған жеке сенімгерден гөрі, округтің «мемлекеттік қамқоршысын», мемлекеттік қызметкерді пайдалануды талап етеді. Алайда, көптеген штаттарда тек сотсыз өндіріп алуға қатысқан мемлекеттік қызметкер - сату алдындағы кез-келген ескертулерді және сатылған кездегі сенімді басқарушының актісі.

Қарызды өндіріп алудың осы «сату күші» түрінде, егер борышкер дефолтты емдей алмаса немесе басқа заңды құралдарды қолданбаса (мысалы, банкроттық ипотеканы уақытша тоқтату) сатуды тоқтату үшін кепілге алушы немесе оның өкілі а ашық аукцион шериф аукционына ұқсас тәсілмен. Несие беруші өзі аукционға мүлікке қатыса алады және болып табылады тек барлық кредиторлар дереу (немесе өте қысқа мерзімде) аукционшыға қолма-қол ақшаны немесе ақшалай баламаны сыйға тартуға мүмкіндігі болуы керек, ал «несиелік өтінім» жасай алады (өтелмеген қарыздың негізінде сауда-саттық). кассалық чек. 2012 жылдың мамырында АҚШ Жоғарғы соты, кепілдік берілген несие берушінің а. сатылымында несиелік өтінімді ұсыну құқығына қатысты белгісіздік шешілді 11 тарау банкроттық жоспары.[8] RadLAX Gateway Hotel, LLC Amalgamated Bank-ке қарсы, АҚШ-тың 566 ж. (2012 ж.), Сот банкроттық кодексін несиелік сауда-саттықтың ұзаққа созылған белгісіздіктерін шешетін «заңды түрде бекітілген құрылыстың қағидаларын қолдана отырып» нақты және болжамды түрде түсіндіруге міндетті деп тапты. 11 тарау. кепілдендірілген несие берушілердің құқықтарын жоспарлау және қолдау.[9]

Аукционға ең жоғары қатысушы жылжымайтын мүліктің иесі болады, бұрынғы меншік иесінің қызығушылығы жоқ, бірақ ол ипотекадан ипотекадан (мысалы, үлкен ипотека, төленбеген мүлік салығы, арамшөптер / бұзу кепілдемелері) кепілдендірілген кепілмен ауыртпалық тудыруы мүмкін. . Сияқты одан әрі заңды әрекеттер, мысалы үйден шығару, егер бұрынғы тұрғын өз еркімен босатпаса, үй-жайға иелік ету үшін қажет болуы мүмкін.

Қорғаныс

АҚШ-тың кейбір штаттарында, әсіресе сот тәркілеу әдісі бар жерлерде, конституциялық мәселе тиісті процесс кейбір несие берушілердің өндіріп алу қабілетіне әсер етті. Огайода Огайо штатының Солтүстік округі бойынша АҚШ-тың федералды аудандық соты несие берушілердің кепілге алу туралы көптеген іс-әрекеттерін жоққа шығарды, өйткені болжамды несие беруші олардың мүдделі тарап екенін дәлелдей алмады.[10] Дәл осындай жағдай 2008 жылдың маусым айында Колорадо аудандық сотында болған.[11][12]

Керісінше, алтыда федералдық сот тізбектері және сотсыз тәркілеу штаттарының көпшілігі (мысалы, Калифорния), сот процесі жеңілдетілген қорғаныс ретінде анықталған.[13] Сотсыз өндіріп алудың барлық мәні - жоқ мемлекеттік актер (яғни, сот) қатысты.[14] Сот процесінің конституциялық құқығы адамдарды жеке актерлер емес, мемлекеттік субъектілер өздерінің азаматтық құқықтарын бұзудан ғана қорғайды. (Қажетті құжаттарды тіркеуге уездік хатшының немесе жазушының қатысуы тиісті процедураны талап ету үшін жеткіліксіз болды, өйткені олар заңмен ең төменгі пішімдеу талаптарына сәйкес келетін барлық ұсынылған құжаттарды тіркеуге міндетті және шешім қабылдауға рұқсат берілмейді нақты өндіріп алу жүргізілуі керек.)

Келесі негіздеме мынада: келісімшарт еркіндігі, егер борышкерлер сот мәжбүрлеп өндіріп алу формальділігінің қосымша қорғанысын пайдаланғысы келсе, сату құқығы бар сенімхат орнына дәстүрлі ипотека кепілімен несие беруге дайын несие берушіні табу олардың міндеті. Соттар сот тәркілеу процедурасын санкциялау немесе реттеу туралы тек заңнамалық акт, сол арқылы процестің өзін мемлекеттік іс-әрекетке айналдырады деген дәлелді жеңіл-желпі деп қабылдамады.[14]

Өз кезегінде, соттан тыс тәркілеу кезінде сот ісін жүргізу құқығына ие болмағандықтан, қарыз алушының өндіріп алу туралы нақты хабарламасы (яғни, субъективті хабардарлығы) болған-болмағаны маңызды, өйткені егер кепілге алушы белгіленген тапсырмаларды орындаған болса. ескерту жасауға тырысқан жарғы.[15]

Біркелкі өндіріп алу

Кейбір мемлекеттерде бар «қатаң өндіріп алу» - бұл өндіріп алуды сатып алушының тең құқылы құқығы. Сатып алушы сотқа кез-келген кішігірім кепіл ұстаушының аға қарыз бойынша құқықтарын жойатын қаулы туралы өтініш жасауы керек. Егер кіші кепіл ұстаушы сотта белгіленген мерзімде қарсылық білдірмесе, оның кепілдігі жойылады және сатып алушының құқығы жойылады. Бұл әсер меншікті капиталдың ағылшынша жалпы заңында пайда болған қатаң өндіріп алумен бірдей өтеу капиталы.

Тақырыпты іздеу және салық кепіліне қатысты мәселелер

Көптеген юрисдикцияларда өндіріп алушы несие берушіге а тақырыпты іздеу жылжымайтын мүлік туралы және болуы мүмкін барлық басқа адамдарға хабарлау кепіл меншік құқығында үкім, арқылы келісім-шарт, немесе жарғы немесе басқа заң, олар пайда болуы және өндіріп алу туралы сот ісіне қызығушылықтарын білдіруі мүмкін. Бұл а-ны беру арқылы жүзеге асырылады лис пентенс сот ісін жүргізу бөлігі ретінде және оны өндіріп алу өндіріп алу іс-әрекеті туралы жария хабарлау мақсатында. АҚШ-тың барлық юрисдикцияларында федералдық салық кепіліне ие жылжымайтын мүлікті өндіріп алуды сатуды жүзеге асыратын несие беруші сату туралы 25 күн бұрын ескерту жасауы керек. Ішкі кірістер қызметі. Хабарлама берілмесе, сатудан кейін жылжымайтын мүлікке кепілдік қалады. Сондықтан, несие беруші жергілікті федералды салық кепілдіктерін іздеуі қажет, сондықтан егер өндіріп алушы тараптар федералды салық кепіліне қатысты болса, онда IRS-ке тиісті ескерту жасалады. Федералдық салықтық кепілдік процесінің IRS-мен толық түсіндірмесін табуға болады.[16][17]

Өндіріп алудан бас тарту

Өтеу құқығы тең құқық болғандықтан, өндіріп алу - бұл меншікті капиталдағы әрекет. Сатып алу құқығын сақтау үшін борышкер сотқа бұйрық беру туралы өтініш жасай алады. Егер қайтарып алу қарсаңында болса, борышкер уақытша тыйым салуды сұрауы керек. Алайда борышкерге қарыз сомасында облигация орналастыруға тура келуі мүмкін. Егер несие берушіні өндіріп алуды тоқтатуға тырысу жай қарыздан құтылу әрекеті болса, бұл несие берушіні қорғайды.

Борышкер де мүмкін қарыздың негізділігіне дау айту банкке өндіріп алуды тоқтату және зиянды өндіріп алу туралы талап қоюда. Өндіріп алу туралы іс жүргізу барысында несие беруші сонымен бірге олардың өндіріп алу құқығына ие екендігін дәлелдеу ауыртпалығын көтереді.

АҚШ-тың бірнеше штаттары, соның ішінде Калифорния,[18] Грузия,[19] және Техас[20] заңсыз өндіріп алудан бас тартуды көздейтін қарыз алушыларға «тендерлік» шарт қою, оның негізі меншікті капиталдың максимумы «теңдікке ұмтылған адам алдымен әділеттілікті жасауы керек» деген қағида, сондай-ақ тарап іздейтін жалпы заң ережесі босату келісімшарт бойынша алдымен келісім бойынша алынған барлық артықшылықтар қайтарылуы керек.

Басқаша айтқанда, заңсыз өндіріп алуға тыйым салу үшін қарыз алушы жасауы керек заңды төлем құралы туралы толығымен өндіріп алуды сатуға дейінгі қарыздың қалған қалдығы. Калифорнияда бұл ереженің ең қатаң нысандарының бірі бар, өйткені қаражат міндетті түрде болуы керек алды сату алдында несие беруші тарапынан. Чек келген кезде бір тендерлік әрекет жеткіліксіз болды FedEx дүйсенбіде, өндіріп алудан кейін үш күн өткеннен кейін жұма күні сатылым болған.[21]

Кем дегенде бір оқулық тендер ережелеріне тән парадоксқа шабуыл жасады, атап айтқанда, егер қарыз алушының бүкіл балансты дереу төлеуге жеткілікті ақшасы болса, олар оны төлеп үлгерген болар еді, ал несие беруші оларды өздері тәркілеуге тырыспас еді. бірінші орын[22]- бірақ ол жоғарыда аталған мемлекеттерде заң болып қала береді.

Кейде, қарыз алушылар соңғы минутта жеткілікті ақша жинады (көбінесе үмітсіздер арқылы) өрт сату басқа ауыртпалықсыз активтер) жақсы тендер ұсынуға және сол арқылы өндіріп алу процесіне наразылық білдіру құқығын сақтауға құқылы. Соттар осындай қарыз алушылардың өрттен сату бойынша шығынды өндіріп алушы несие берушілерден өндіріп алу әрекетіне түсіністікпен қарамады.[23]

Бір назар аударарлық сот ісі, кейде қарызға қатысты әртүрлі талаптардың дәлелі ретінде өндіріп алу практикасының заңдылығына күмән келтіреді. Жағдайда Монтгомеридің бірінші Ұлттық банкі Джером Дейлиге қарсы, Джером Дейли банктің заңды түрін ұсынбаған деп мәлімдеді қарастыру өйткені оған берілген ақша несиелік келісімшартқа қол қойылғаннан кейін пайда болды. Мифте Дейли жеңді, несиені қайтарудың қажеті жоқ және банк оның мүлкін қайтарып ала алмайтындығы туралы айтылады. Шын мәнінде, сот шешімі «қаулыны» (кеңінен «Несиелік өзен шешімі» деп атайды) күшін жойды.[24]

Жақында Нью-Йоркте болған іс бойынша, Сот несие берушінің сот шешімі бойынша өндіріп алу әрекетінен бас тартты, өйткені несие беруші оның өндіріп алу әрекетін қолдайтын тиісті анықтамалар мен құжаттарды тапсыра алмады, сонымен қатар ұсынылған қағаздар мен аффиливациялар әдеттегідей дайындалмаған бизнес барысы.[25] Көптеген қарызгерлердің адвокаттары өндіріп алуды тоқтата тұру туралы 90 күндік талаптың сақталуына несие берушінің дәлелін белгілейді, өндіріп алуды кейінге қалдыру және ұзарту үшін қарыз алушыға өз есебін тазарту және қарызын төлеу үшін қосымша 3 ай уақыт береді.[26][27]

Өндіріп алу аукционы

Кәсіпорын (АҚШ-та, әдетте, округтің шерифі немесе сенімгері) өндіріп алынған мүлікті аукцион арқылы сатқан кезде, нота ұстаушы бастапқы бағаны ипотекалық несие бойынша қалған қалдық ретінде белгілей алады. Алайда, банкроттық туралы шешімдерді қоса алғанда, жылжымайтын мүліктің бағасын қалай қарастыруға әсер ететін бірқатар мәселелер бар. Нашар нарықта өндіріп алушы тарап, егер ол несиені қамтамасыз ететін жылжымайтын мүліктің қарыздың негізгі қарызынан аз болады деп санаса, бастапқы бағаны төменірек мөлшерде белгілей алады. Өндіріп алу туралы хабарламадан бастап мүлікті нақты сатуға дейінгі уақыт көптеген себептерге байланысты, мысалы, өндіріп алу әдісі (соттық немесе соттан тыс).

Ипотеканың қалған сальдосы нақты үй құнынан жоғары болған кезде, өндіріп алушы тарап бұл баға деңгейінде аукциондық өтінімдерді тартуы екіталай. Кепілдікке беру аукционынан өткен және қандай да бір қолайлы өтінімдерді тарта алмаған үй ипотека иесінің меншігінде қалуы мүмкін. Бұл түгендеу деп аталады REO (жылжымайтын мүлік). Мұндай жағдайларда меншік иесі / қызмет көрсетуші оны жылжымайтын мүліктің стандартты арналары арқылы сатуға тырысады.

Қарыз алушының одан әрі міндеттемелері

Кепіл берушіден төлем талап етілуі мүмкін Жеке ипотекалық сақтандыру немесе PMI, егер оның негізгі ипотекасының негізгі қарызы оның мүлкінің құнының 80% -нан жоғары болса. Көп жағдайда, сақтандыру талаптары несие берушінің қарыз құнының алдын-ала белгілі бір үлесін қайтарып алуға кепілдік беру аукционынан түсетін түсімдерден немесе PMI-ден немесе солардың жиынтығынан алынуына кепілдік береді.

Соған қарамастан, ликвидсіз жылжымайтын мүлік нарығында немесе жылжымайтын мүліктің бағасы төмендесе, өндіріп алынатын мүлік бастапқы ипотекалық несие бойынша қалған қалдықтан арзанға сатылуы мүмкін және шығынды жабатын сақтандыру болмауы мүмкін. Бұл жағдайда өндіріп алуды қадағалаушы сот а тапшылық туралы пікір кепіл берушіге қарсы. Жетіспеушілік туралы шешімдер қарыз алушының басқа мүлкіне кепіл берушіні айырмашылықты өтеуге міндеттейтін кепілге қою үшін қолданылуы мүмкін. Бұл несие берушіге қарыздың қалған бөлігін кепіл берушінің басқа активтерінен өндіріп алуға заңды құқық береді (бар болса).

Бұл ережеден ерекше жағдайлар бар. Егер ипотека а рессурстық емес қарыз (бұл көбінесе АҚШ-та иелік ететін тұрғын үй ипотекасына қатысты), несие беруші қарыз алушының мүлкін өз шығындарын өтеуге қайтара алмайды. Несие берушінің жетіспеушілік туралы шешім қабылдау мүмкіндігі мемлекеттік заңдармен шектелуі мүмкін. Калифорнияда және АҚШ-тың кейбір басқа штаттарында бастапқы ипотека (сатып алу кезінде алынған), әдетте, қайтарымсыз несие болып табылады; дегенмен, қайта қаржыландырылған несиелер мен үйге арналған меншіктегі несиелік желілер жоқ.

Егер несие беруші жетіспеушілік туралы шешім қабылдағысы келмесе - немесе ипотека қайтарымсыз болғандықтан мүмкін болмаса - және шығынды қабылдайтын болса, қарыз алушы «кешірілген қарыз» деп санауға болатын болса, төленбеген сомаға табыс салығын төлеуі керек. Алайда, салық заңнамасындағы соңғы өзгерістер бұл сомалар туралы есепті өзгертуі мүмкін.[дәйексөз қажет ]

Сатып алынатын мүлікке қатысты басқа қарыздардан туындаған кез-келген кепілзат (екінші ипотека, СӘЛЕМ ) өндіріп алу арқылы «жойылады».[дәйексөз қажет ]

Қайта келісудің баламасы

Ізінен Америка Құрама Штаттарының тұрғын үй көпіршігі және кейінгі ипотека дағдарысы ипотекалық заемдарды өндіріп алудан гөрі қайта қарауға немесе өзгертуге деген қызығушылық артты, ал кейбір комментаторлар дағдарысты «несие берушілердің ипотеканы қайта қарауды қаламауы» күшейтті деп болжайды.[28] Бірнеше саясат, соның ішінде АҚШ қазынашылығы демеушілікке ие болған Hope Now бастамасы және 2009 жылғы «Үйді қол жетімді ету» жоспары ипотеканы қайта қарау үшін жеңілдіктер ұсынды. Қайта келіссөздерге негізгі қарызды төмендету немесе пайыздық мөлшерлемені уақытша төмендету кіруі мүмкін. Федералдық резервтік экономистердің 2009 жылғы зерттеуі қайта келіссөздің кең анықтамасын қолданғанның өзінде, «өте қатал несие алушылардың» тек 3% -ы модификация алғанын анықтады. Жетекші теория қайта келісудің жоқтығын байланыстырады секьюритилендіру және көптеген талапкерлер қауіпсіздік мүдделері ипотекада. Бұл теорияның астарында біраз қолдау бар, бірақ деректерді талдау нәтижесінде қайта келіссөздер ставкалары анықталмаған және секьюритилендірілген ипотека несиелерінің арасында ұқсас болды. Талдау авторлары банктер әдетте қайта келіссөздер жүргізбейді, өйткені олар өндіріп алумен көбірек ақша табамыз деп ойлайды, өйткені қайта келіссөздер «өзін-өзі емдеу» және «қайта төлеу» тәуекелдерін тудырады.[28]Мемлекеттік қол жетімді үйлерді қаржыландыру бағдарламасы (HARP) сияқты мемлекеттік қолдау бағдарламалары үй иелеріне ипотека несиелерін қайта қаржыландыру мүмкіндігін бере алады, егер олар үй құнының төмендеуіне байланысты дәстүрлі қайта қаржыландыру ала алмаса.[29]

Қосарлы қадағалау процесі көптеген несие берушілерде қолданылған сияқты болды, алайда, несие беруші бір мезгілде қарыз алушымен «несие модификациясы» туралы сөйлесіп, сонымен қатар қарыз алушының мүлкін өндіріп алуды сатумен айналысады. Қарыз алушылар өздерінің осы тәжірибелерден адасқандықтарын және олардың үйлерін «қарызды өзгерту процесінде» деп есептегендіктен, кепілдікке қою аукционында сатылғанына жиі «таңданатындықтарына» шағымданады. Калифорния «қос қадағалаудың» осы түрін жою туралы заң шығарды - үй иелері туралы құқықтар туралы заң - AB 278, SB 900, 2013 жылдың 1 қаңтарында күшіне енді.[30]

Өндіріп алудан кейінгі үй шаруашылықтарының тәжірибесі

2011 ж. Ғылыми мақаласы Федералдық резервтік кеңес, «АҚШ-тың үй шаруашылығындағы тәркілеуден кейінгі тәжірибесі», 1999 жылдан 2010 жылға дейінгі аралықта 37 миллионнан астам жеке тұлғаның несиелік есептерін қолданып, өндіріп алудан кейінгі мінез-құлықты, әсіресе болашақтағы қарыз алу және тұрғын үйді тұтыну мәселелерін анықтады. Зерттеу барысында мыналар анықталды: 1) Орташа есеппен 23% өндіріп алуды бастан кешірген адамдар өндіріп алу процесі басталғаннан кейін бір жыл ішінде көшіп келді. Сонымен бірге бақылау тобында (өндіріп алумен бетпе-бет емес) тек 12% көші-қон коэффициенті болды; 2) өндіріп алудан кейінгі қарыз алушылардың тек 30% -ы алдыңғы кірістерімен салыстырғанда кірістері орташа 25% -дан төмен аудандарға көшті; 3) тәркіленуден кейінгі мигранттардың көпшілігі айтарлықтай қалаулы емес аудандарға немесе адамдар көп шоғырланған тұрмыстық жағдайларға тап болмайды; 4) Үй тәркілеуден кейінгі және бақылау топтары арасында үй шаруашылығының көлемінде айтарлықтай айырмашылық болған жоқ. Алайда, өндіріп алудан кейінгі жеке тұлғалардың 17% -ында ғана өндіріп алудан кейін үй мүшелерінің саны мен құрамы бұрынғыға қарағанда бірдей болды. Салыстыру үшін, бақылау тобы 46% жағдайда бірдей үй серіктерін ұстады; және 5) Тартудан кейінгі жеке адамдардың шамамен 20% -ы ғана бір адам ипотека сақтаған үй шаруашылығында тұруды таңдады. Тұтастай алғанда, авторлар «бұл кішігірім эффект, оны өндіріп алуға әкеп соқтыратын соққы ұзаққа созылмайтындығынан, өйткені біреудің несиелік есебінен өндіріп алудан туындаған несиелік шектеулер үлкен емес болғандықтан немесе тұрғын үйге байланысты деп айту қиын» деп тұжырымдайды. қызметтер тұтынудың басқа түрлеріне қарағанда икемді емес ».[31]

Зардап шеккен демографиялық көрсеткіштер

Соңғы тұрғын үй зерттеулері осыны көрсетеді азшылық үй шаруашылығында пропорционалды емес тәркілеу. Шамадан тыс ұсынылған басқа топтарға афроамерикалықтар, жалға беруші үй шаруашылықтары, балалары бар үй шаруашылықтары және шетелде туылған үй иелері кіреді. Мысалы, статистика көрсеткендей, афроамерикалық сатып алушылар тәркілеу кезінде ақ түсті сатып алушыларға қарағанда 3,3 есе, ал латино және азиялық сатып алушылар сәйкесінше 2,5 және 1,6 есе көп. Статистикалық тағы бір мысал ретінде, өндіріп алудың 60 пайыздан астамында болған Нью-Йорк қаласы 2007 жылы жалға беру объектілері қатысты. Бүкіл ел бойынша өндіріп алудың 20 пайызы жалға берілетін мүлікке қатысты болды. Мұның бір себебі - бұл адамдардың көпшілігі тәуекелді қосалқы несиелермен несие алған. Бұл салада үш себепке байланысты проблемалар туындаған зерттеулердің жетіспеушілігі бар. Біреуі, тәркілеуді кім бастан өткеретінін сипаттай алмау болашаққа арналған тенденцияны болдырмайтын / төмендететін саясат пен бағдарламалар жасауды қиындатады. Екіншіден, зерттеушілер жақындағы өндіріп алудың қаншалықты алға басқандығын өзгерте алғанын анықтай алмайды үйге иелік ету тарихи қол жетімділігі жоқ кейбір топтар жасады. Үшіншіден, зерттеулер жеке үй шаруашылығына қатты әсер ететін болса да, қоғамдастық деңгейіндегі әсерлерге тым көп бағытталған.[32] Көптеген адамдар өндіріп алудың басты себебі ретінде өздерінің немесе олардың отбасы мүшелерінің медициналық жағдайларын атайды. Көпшілігінде жоқ медициналық сақтандыру және медициналық қажеттіліктерін жеткілікті түрде қамтамасыз ете алмайды. Бұл тағы да кепілге алу онсыз да осал топтарға әсер ететіндігін көрсетеді.[33]Несие ұпайлары өндіріп алудан кейін үлкен әсер етеді. Ипотекалық төлемді 30 күнге кешіктірген кезде азайтылатын ұпайлардың орташа мәні 40 - 110 ұпай, 90 күн кешігу - 70 - 135 ұпай, ал түпкілікті өндіріп алу, қысқа сату немесе заңды акт - 85 - 160 ұпай.[34]

Соңғы үрдістер

2009 жылы Америка Құрама Штаттарының конгресі қаржы саласына 700 миллиард доллар көлемінде кепілдік беріп, экономиканы құтқаруға тырысты; дегенмен, тұрғын үй нарығының тереңдей құлдырауы елдің жедел экономикалық құлдырауының негізі болды деген пікірлер күшейе түсті. Либералды да, консервативті экономистер де, заң шығарушылар да қаржы институттарын құтқаруға миллиардтаған доллар жұмсағаннан кейін экономикалық ынталандыру туралы заң жобасын негізгі проблема ретінде қарастырған мәселеге қайта бағыттауға итермеледі: тұрғын үй нарығы. Бірақ тұрғын үй нарығына көмектесу туралы консенсус негізінде бәсекелес жоспарлар бойынша кім пайда көруі туралы үлкен келіспеушіліктер болды. Демократтар ақшаны ең үлкен қиыншылыққа тап болған адамдарға бағыттағысы келді; және республикашылдар барлық үй сатып алушыларға ақша бағыттағысы келді, бұл толқын көтеріліп, барлық қайықтарды көтереді деген теория бойынша.[35]

2010 жылы шілде мен қыркүйек айлары аралығында шартты хабарлама алған үйлер санының 14% өсуі байқалды. Сол жылы әрбір 45 үйден біреуі өндіріп алу туралы арыз алды және бүкіл ел бойынша жұмыссыздық деңгейінің артуымен проблема кең етек алды. Ипотекалық төлемдерден қалып қойғандарға шыдамсыз банктер өте агрессивті болды, ал кепілге қою процедурасына ертерек кіретін отбасылар көп. 2011 жылы банктер 800000-нан астам үйді қайтарып алу жолында болды.[36] 2010 жылы өндіріп алу туралы арыздардың ең жоғары ставкалары болды Лас-Вегас, Невада; Форт Майерс, Флорида; Модесто, Калифорния; Скотсдейл, Аризона; Майами, Флорида; және Онтарио, Калифорния. Бұл қалалардың географиялық әртүрлілігі, олардың барлығы салыстырмалы түрде метрополия аймақтары болып табылады. Үлкен қалалар ұнайды Хьюстон, Техас 2010 жылы 26%, 23% артты Сиэттл, Вашингтон және 21% Атланта, Джорджия. Бұл қалаларда жұмыссыздық деңгейі ең төмен болды. Спектрдің қарама-қарсы жағында тәркілеу деңгейі ең төмен қалалар Рим, Нью-Йорк болды; Оңтүстік Берлингтон, ВТ; Чарлстон, ВВ; Брайан, Техас; және Тускалуза, АЛ.[37] Таңқаларлық емес, бұл аудандарда ең жоғары ұлттық көрсеткіштер болды жұмыссыздық, осы корреляцияны одан әрі көрсетуге көмектеседі. Дәйексөз RealtyTrac Бас директор Джеймс Саккасио соңғы үрдістерді қорытындылайды:

«2010 жылы елдің ең ауыр соққыға жығылған тұрғын үй нарығында тыйым салынған тасқын сулар біраз төмендеді. Солай бола тұрса да, осы қатерлі нарықтардың көпшілігінде тәркілеу деңгейі тарихи нормалардан 5-10 есеге жоғары болып отырды, мұнда тәуекелдің терең қателіктері сақталған және 2011 жылы және одан кейінгі жылдары көп мөлшерде өндіріп алу әрекеттерін тудыруы мүмкін ».

[32]

2014 жылғы қаңтардағы RealtyTrac-тің өндіріп алу туралы есебіне сәйкес АҚШ-тағы әр 1058 үйдің 1-інен өндіріп алу туралы арыз түсті. Бұл көрсеткіш өндіріп алу жиілігінің жоғары спектріне сәйкес келеді. 2014 жылғы тамыздағы жағдай бойынша өндіріп алу мөлшерлемесі 33,7% құрады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 1,7% -ға жоғары. Тәркілеу бойынша белсенділіктің өсуі Нью-Йоркте және Нью-Джерсиде маңызды болды, АҚШ-тағы халық ең тығыз орналасқан екі аймақ - Флорида.[38]

Өндіріп алудың әсері

Үйдің сыртқы есігі мен терезесі, олардың екеуіне де бірнеше қағаз хабарламалары жабыстырылған
Тіркелген, иесіз үйдің есігі мен терезесінде хабарламалар жиналады.

Тәркілеудің әсері тек үй иелерінен тыс, сонымен бірге қалалар мен аудандарға дейін кеңейе түседі. Кепілдікті өндіріп алу мөлшерлемесі жоғары қалалар көбінесе көп нәрсені сезінеді қылмыс and thefts with abandoned houses being broken into, garbage collecting on lawns, and an increase in prostitution.[39] Foreclosures also impact neighboring housing sales on two levels—space and time. For any given time frame, foreclosures have a greater negative impact when they are closer to the property attempting to be sold. The conventional view suggested is that the increase in foreclosures will cause declines in the sales value of neighboring properties, which, in turn, will lead to an extension of the housing crisis.[40] Another significant impact from increased foreclosure rates is on school mobility of балалар. In general, research suggests that switching schools is damaging for children, although this does significantly depend on the quality of the origin and destination schools. A study done in Нью-Йорк қаласы revealed that students who changed schools most often entered a school with lower, on average, тест ұпайлары and overall school performance. The effect of these moves on academic performance for individual students requires further research.[41] Foreclosures also have an emotional and physical effect on people. In one particular study of 250 recruited participants who had experienced foreclosure, 36.7% met screening criteria for ауыр депрессия.[33]

Ел бойынша

Австралия және Жаңа Зеландия

Foreclosure has been prohibited by law in New Zealand for well over a century. Instead the mortgagee realises the security through sale, the exercise of the power of sale also being regulated by statute.

In both of these countries statutory reform has altered the manner in which real property dealings are conducted. What is termed a "mortgage" is a legal interest that is registered against the fee simple title of the property. Since in both countries, the Торренс атауы system of land registration is used, being registered as proprietor or as a mortgagee creates an indefeasible interest (unless the acquisition of the registration was by land transfer fraud). The mortgagee therefore never holds the fee simple, and there is a statutory process for initiating and conducting a mortgagee sale in the event that the mortgagor defaults. In New Zealand, as in England, say, the land title database is now electronic so there are no paper "title documents".

Ирландия

Жылы Ирландия, foreclosure has been abolished by the Land and Conveyancing Reform Act 2009[42] but Chapter 4 of Part 9 of the Ұлттық активтерді басқару агенттігі Act 2009 provides for vesting orders that are equivalent to foreclosure but may only be used by NAMA.[43]

Қытай Халық Республикасы

Foreclosure in the Қытай Халық Республикасы takes place as a form of debt enforcement proceedings under strict judicial foreclosure, which is only allowed by law of guarantee and law of property right.

China amended the Constitution of the Peoples's Republic of China (adopted April 12, 1988), to allow transfer of land rights, from "granted land rights" to "allocated land rights" thus paving the way for private land ownership, allowing for the renting, leasing, and mortgage of land. The 1990 Regulations on Granting Land Use Rights dealt further with this followed by the Urban Real Estate Law (adopted July 5, 1994),[44] the "Security Law of the People's Republic of China" (adopted June 30, 1995), and then the "Urban Mortgage Measures" (issued May 9, 1997)[45] resulting in land privatization and mortgage lending practices.

Mortgages and foreclosure

Chinese law and mortgage practices have progressed with safeguards to prevent foreclosures as much as possible. These include mandatory secondary security, rescission (Chinese Contract Law), and maintaining accounts at the lending bank to cover any defaults without prior notice to theborrower.[46] A mortgagee may sue on a note without foreclosing, obtain a general judgment, and collect that judgment against other property of the mortgagor, without foreclosing. When all other avenues have failed a lender may seek a judgement of foreclosure. Under the "Civil Procedure Law", foreclosures should be finalized in a six-month time frame but this is dependent on several things including if the mortgager applies to the court for execution of the judgment.[47] Mortgages are formally foreclosed at auction by a licensed auction specialist.[48]

Филиппиндер

There are two modes of foreclosure in the Филиппиндер. A mortgagee may foreclose either judicially or extrajudicially, as governed by Rule 68 of the 1997 Revised Rules of Civil Procedure and Act. No. 3135, respectively. A judicial foreclosure is done by filing a complaint in the Regional Trial Court of the place where the property is located.[49] The judge renders judgment, ordering the mortgagor to pay the debt within a period of 90–120 days. If the debt is not paid within the said period, a foreclosure sale satisfies the judgment.[49] In an extrajudicial foreclosure, the mortgagee need not initiate an action in court but may simply file an application before the Clerk of Court to secure attendance of the Sheriff who conducts the public sale.[50] This is done pursuant to a power of sale. Note that these two modes specifically apply to real estate mortgages. Foreclosure of chattel mortgages (mortgage of movable property) are governed by Sec. 14 of Act No. 1506, which gives the mortgagee the right to sell the chattel at a public sale. It has also been held that as regards chattel mortgages, the law does not prohibit that the foreclosure sale be done privately if it is agreed upon by the parties.[51]

Испания

Unlike in the United States, where a foreclosure means the end of the line, the foreclosure hearing in Испания is just the beginning of the homeowner's troubles. They will have to work for the bank for many years and will be unable to ever own anything—even a car. Spanish mortgage holders are responsible for the full amount of the loan to the bank in addition to penalty interest charges, and court fees. Much of this can be attributed to Spain having the highest unemployment rate in the "euro zone". Unlike in the US, bankruptcy is not an adequate solution since mortgage debt is specifically excluded. Unlike other European countries, you cannot go to the courts for any sort of debt relief. There has been much contention over these policies in the Spanish Parliament but the government is convinced that keeping these policies will prevent Spanish banks from ever experiencing something similar to the US mayhem.[52] With repossessed real estate properties on their books worth about €100 billion the banks in Spain are eager to get rid of foreclosures.[53]

Оңтүстік Африка

For a developing country, there is a high rate of foreclosures in Оңтүстік Африка[дәйексөз қажет ] өйткені жекешелендіру of housing delivery.[бейтараптық болып табылады даулы] One of the biggest opponents of foreclosures is the Батыс Кейпті көшіруге қарсы науқан which sees foreclosures as unconstitutional and a particular burden on vulnerable poor populations.[54][55][артық салмақ? – талқылау]

Швейцария

Жылы Швейцария, foreclosure takes place as a form of debt enforcement which is served by the overlord of debt (currently Lord Overton Sheraton) proceedings under Swiss insolvency law.

Біріккен Корольдігі

Ішінде Біріккен Корольдігі, foreclosure is a little-used remedy which vests the property in the mortgagee with the mortgagor having neither the right to any surplus from the sale nor liability for any shortfall. Because this remedy can be harsh, courts almost never allow it especially if a large surplus is likely to be realised, furthermore when a substantial surplus is unlikely to be realised then mortgagees are disinclined to seek foreclosure in the first place since that remedy leaves them no recourse to recover a shortfall. Instead, the courts usually grant an order for possession and an order for sale, which both mitigates some of the harshness of the repossession by allowing the sale while allowing lenders further recourse to recover any balance owing following a sale.

The United Kingdom foreclosure system is unique and true foreclosures are quite uncommon. More commonly, lenders pursue a process called mortgage possession (or alternatively, "repossession" in cases where the bank originally sold the property too).

Both mortgage (re)possession and foreclosure are quite similar, with the main differences being the treatment of any funds that exceed the amount borrowed and liability for any shortfall. In the case of mortgage possession or repossession, if the home is sold or auctioned for a price that exceeds the loan balance, those funds are returned to the consumer. If the proceeds from a mortgage possession are insufficient to cover the loan then the debtor remains liable for the balance, although in most cases this will become an unsecured debt and the mortgage company will be treated on an equitable basis with the debtor's other unsecured creditors (particularly if the debtor simultaneously or subsequently becomes bankrupt or enters into a voluntary arrangement with creditors). By contrast, in the case of foreclosure the mortgage company retains all rights to proceeds from a sale or auction but the debtor is not liable for any shortfall.

The UK foreclosure and mortgage possession/repossession system favors consumers over lenders, as the United Kingdom has some pre-action protocols in place. Mortgage companies are required to work with homeowners to arrive at a resolution and it is possible to delay court action (ultimately, enabling many to avoid the loss of their home) in situations where the borrower has enrolled in individual programs or if the borrower's income is about to improve significantly with a new job or other measures that would allow them to pay off the arrears.

There is no precise parallel to an American short sale, although the UK does have a process known as Assisted Voluntary Sale. An Assisted Voluntary Sale does have some negative credit impact for the consumer, but the adverse effect is less pronounced than one might suffer if the case were to proceed to the courts.

Канада (Альберта)

In Calgary Alberta Canada there are three steps to foreclosure. One the owner is behind in mortgage payments but still retains full control of the property. Two the owner is still on title but has lost control of the property to the Court of Queens Bench of Alberta. Third is the legal title has been transferred by the courts to the banks. The entire foreclosure process in Alberta, Canada can take a year or longer. The original owners try to sell over value to solve their financial problems. The courts favour the owners over the banks so rarely sell under value. The banks have all the money so they never sell under value. Foreclosures are also sold As Is with no recourse for buyers if something goes wrong. Foreclosures generally are overpriced and risky.

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ "How Many Mortgage Payments Can Be Missed Before Foreclosure - Modest Money".
  2. ^ Timiraos, Nick; Alan Zibel (2011-11-02). "Reviews Begin for Borrowers Disputing Foreclosures". Wall Street Journal. Мұрағатталды түпнұсқасынан 2014-12-27 жж. Алынған 2012-01-17.
  3. ^ Britain, Great (1761). "Mortgage". Statues at Large from the Magna Carta to 1761 in Great Britain. Mortgage.
  4. ^ BFP v. Resolution Trust Corporation, 511 АҚШ 531 (1994).
  5. ^ Terrell v. Allison, 88 U.S. (21 Wall.) 289 (1875).
  6. ^ "Supreme Court of Missouri Upholds Lenders' Rights to Obtain Full Deficiency Judgment". Ұлттық заңға шолу. Armstrong Teasdale. 2012-04-23. Мұрағатталды from the original on 2012-05-30. Алынған 2012-06-13.
  7. ^ "Foreclosure Timeline -". Capital Area Foreclosure Network. capitalareaforeclosurenetwork.org. Алынған 2020-09-27.
  8. ^ "RADLAX GATEWAY HOTEL, LLC, ET AL. v.AMALGAMATED BANK, 566 U.S.___ (2012)" (PDF). Мұрағатталды (PDF) түпнұсқасынан 2012-06-07 ж. Алынған 2012-05-29.
  9. ^ Bracewell & Giuliani LLP (May 29, 2012). "Supreme Court Confirms that Credit Bidding is Alive and Well". Ұлттық заңға шолу. Мұрағатталды from the original on 1 June 2012. Алынған 30 мамыр 2012.
  10. ^ JUDGE CHRISTOPHER A. BOYKO, “UNITED STATES DISTRICT COURT NORTHERN DISTRICT OF OHIO (EASTERN DIVISION)”, filed 10-31-2007 Мұрағатталды 2008-09-09 ж Wayback Machine Retrieved July 12, 2008
  11. ^ Moore, Rhonda (2008-06-20). "The foreclosure fight is on". Дуглас County News-Press. Алынған 2008-07-12.
  12. ^ Block Colorado Foreclosure Blog www.blockcoloradoforeclosure.com
  13. ^ Apao v. Bank of New York, 324 F.3d 1091 (9th Cir. 2003).
  14. ^ а б Garfinkle v. Superior Court, 21 кал. 3d 268 (1978). This was a decision of the Калифорнияның Жоғарғы соты пайдасына Уэллс Фарго.
  15. ^ И.Е. Associates v. Safeco Title Ins. Co., 39 Cal. 3d 281 Мұрағатталды 2013-09-06 сағ Wayback Machine (1985).
  16. ^ Notice of Federal Tax Lien — Internal Revenue Service United States Department of the Treasury Мұрағатталды 2012-08-18 Wayback Machine Retrieved 16 March 2008
  17. ^ lawsuit and recordation of it in order to provide public notice of the pendency of the foreclosure action. In all U.S. jurisdictions a lender who conducts a foreclosure sale of real property which is the subject of a federal tax lien must give 25 days' notice of the sale to the Ішкі кірістер қызметі: failure to give notice to the IRS results in the lien remaining attached to the real property after the sale. Therefore, it is imperative the lender search local federal tax liens so if parties involved in the foreclosure have a federal tax lien filed against them, the proper notice to the IRS is given. A detailed explanation by the IRS of the federal tax lien process can be found
  18. ^ Arnolds Management Corp. v. Eischen, 158 Cal. Қолданба. 3d 575, 205 Cal. Rptr. 15 (1984).
  19. ^ Berry v. Government Nat. Mortgage Association, 231 Ga. 503, 202 S.E.2d 450 (1973).
  20. ^ Ginther-Davis Ctr., Ltd. v. Houston Nat'l Bank, 600 S.W.2d 856, 864 (Tex. Civ. App.-Houston [1st Dist.] 1980, writ ref'd n.r.e).
  21. ^ Nguyen v. Calhoun, 105 Cal. Қолданба. 4th 428, 129 Cal. Rptr. 2d 436 (2003).
  22. ^ Grant S. Nelson and Dale A. Whitman, Real Estate Finance Law, 5-ші басылым (St. Paul: West, 2007), § 7.22 at 879.
  23. ^ Price v. Wells Fargo Bank, 213 Cal. Қолданба. 3d 465, 476, 261 Cal. Rptr. 735 (1989).
  24. ^ «Құқықтық тақырыптар: Несиелік өзен ісі». Minnesota State Law Library. Архивтелген түпнұсқа 2010-01-31. Алынған 2010-02-25.
  25. ^ "Lender Denied Summary Judgment in Foreclosure - MOULINOS & ASSOCIATES Real Estate Attorney New York". moulinos.com. 10 ақпан 2011. Мұрағатталды түпнұсқадан 2013 жылғы 10 қыркүйекте. Алынған 8 мамыр 2018.
  26. ^ https://rew-online.com/2016/10/opinion-recent-efforts-to-speed-up-foreclosure-proceedings-in-n-y/
  27. ^ "New York's New Foreclosure Statute - A Critical Analysis - Danger, Delay, Expense, Imprecision". 21 желтоқсан, 2009 ж.
  28. ^ а б Adelino et al. (2009). Why Don’t Lenders Renegotiate More Home Mortgages? Redefaults, Self-Cures, and Securitization Мұрағатталды 2010-12-25 Wayback Machine. Federal Reserve Bank of Boston Discussion Paper.
  29. ^ "Avoiding Foreclosure" Мұрағатталды 2012-08-08 Wayback Machine, HUD.GOV, July 20, 2012
  30. ^ California Homeowner Bill of Rights Мұрағатталды 2012-09-12 сағ Wayback Machine Reviewed 2013-07-20
  31. ^ "Post-Foreclosure Experience of U.S. Households". Journalist's Resource.org. Мұрағатталды from the original on 2011-09-29. Reviewed 2013-07-20
  32. ^ а б Allen, R. Who Experiences Foreclosures? The Characteristics of Households Experiencing a Foreclosure in Minneapolis, Minnesota. Housing Studies, 26(6), 845-866.
  33. ^ а б Pollack, C., & Lynch, J. (2009). Health Status of People Undergoing Foreclosure in the Philadelphia Region. American Journal of Public Health, 99(10), 1833-1839.
  34. ^ Лес Кристи, "How foreclosure impacts your credit score" Мұрағатталды 2012-08-15 сағ Wayback Machine, CNN Money, 22 сәуір 2012 ж
  35. ^ Andrews, Edmund L. (2009-02-04). "Both Parties Move to Aid Homeowners". The New York Times. Мұрағатталды from the original on 2017-08-22.
  36. ^ Associated Press. "Sharp Rise in Foreclosures as Banks Move in - Business - Real Estate –Msnbc.com." NBC News - Breaking News, Science and Tech News, World News, US News, Local News- NBC News. NBC News, 13 October 2011. Web. 4 желтоқсан 2011 жыл.«Мұрағатталған көшірме». Алынған 2011-12-06. NBC жаңалықтары.
  37. ^ Hoak, Amy. "Top 10 Cities Where Foreclosure Rates Are Highest –MarketWatch."MarketWatch - Stock Market Quotes, Business News, Financial News. The Wall Street Journal, 27 January 2011. Web. 4 желтоқсан 2011 жыл.«Мұрағатталған көшірме». Мұрағатталды түпнұсқасынан 2011-12-06 ж. Алынған 2011-12-06.CS1 maint: тақырып ретінде мұрағатталған көшірме (сілтеме).
  38. ^ "Housing Market Recovery: Myth or Reality". 4506-transcripts.com. 22 қыркүйек 2014 ж. Мұрағатталды түпнұсқадан 2014 жылғы 14 қазанда. Алынған 8 мамыр 2018.
  39. ^ Associated Press. "Sharp Rise in Foreclosures as Banks Move in - Business - Real Estate –Msnbc.com." NBC News - Breaking News, Science and Tech News, World News, US News, Local News- NBC News. NBC News, 13 October 2011. Web. 4 желтоқсан 2011 жыл.«Мұрағатталған көшірме». Алынған 2011-12-06. nbc news, business-real estate; Reviewed 3013-07-20
  40. ^ Rogers, W. H., & Winter, W. (2009). The Impact of Foreclosures on Neighboring Housing Sales. Journal of Real Estate Research, 31(4), 455-479.
  41. ^ Been, V., Ellen, I., Schwartz, A., Stiefel, L., & Weinstein, M. (2011). Foreclosure and kids: When losing your home means losing your school. United States, Washington: Poverty & Race Research Action Council. Алынған [1] proquest; fee required access
  42. ^ (eISB), электронды Ирландиялық ереже кітабы. «электронды Ирландиялық ереже кітабы (eISB)». www.irishstatutebook.ie. Мұрағатталды түпнұсқадан 26 сәуір 2015 ж. Алынған 8 мамыр 2018.
  43. ^ Кітап (eISB), электронды Ирландия ережесі. «электронды Ирландиялық ереже кітабы (eISB)». www.irishstatutebook.ie. Архивтелген түпнұсқа 2012 жылдың 19 қаңтарында.
  44. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; vol 8 no. 3 page 516 Мұрағатталды 2015-07-15 сағ Wayback Machine -Retrieved 2013-07-21
  45. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 no.3 page 518 Мұрағатталды 2015-07-15 сағ Wayback Machine -Retrieved 2013-07-21
  46. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 page 558 Мұрағатталды 2015-07-15 сағ Wayback Machine -Retrieved 2013-07-20
  47. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 page 564 Мұрағатталды 2015-07-15 сағ Wayback Machine
  48. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; vol 8 no. 3 page 568 (b) Мұрағатталды 2015-07-15 сағ Wayback Machine -Retrieved 2013-07-21
  49. ^ а б Фирма, Хоселито Гуянан Чан, басқарушы серіктес, Чан Роблес және қауымдастырылған заң. "1997 RULES OF CIVIL PROCEDURE - CHAN ROBLES VIRTUAL LAW LIBRARY". www.chanrobles.com. Мұрағатталды түпнұсқадан 2017 жылғы 21 желтоқсанда. Алынған 8 мамыр 2018.
  50. ^ "A.M. No. 99-10-05-0, August 7, 2001". lawphil.net. Мұрағатталды түпнұсқадан 2017 жылғы 3 қыркүйекте. Алынған 8 мамыр 2018.
  51. ^ "Philippine National Bank vs. Manila Investment and Construction, Inc., 38 SCRA 462 (1971)". lawphil.net. Мұрағатталды түпнұсқадан 2017 жылғы 3 қыркүйекте. Алынған 8 мамыр 2018.
  52. ^ Daley, Suzanne (October 27, 2010). "Foreclosure in Spain Can Mean Lifetime Debt to Bank". The New York Times. Nytimes.com. Мұрағатталды түпнұсқадан 2012 жылғы 25 ақпанда. Алынған 4 желтоқсан, 2011.
  53. ^ "Banks in Spain Are Eager to Get Rid of Foreclosures". topspanishhomes.com. Мұрағатталды from the original on 2 May 2014. Алынған 8 мамыр 2018.
  54. ^ Оңтүстік Африкадағы тәркілеуге қарсы күрес Мұрағатталды 2016-12-21 at the Wayback Machine 2009 жылғы 7 сәуір
  55. ^ "battles in post-Apartheid South Africa: The Case of Mandela Park, Khayelitsha". antieviction.org.za. Архивтелген түпнұсқа 21 шілде 2013 ж. Алынған 8 мамыр 2018.

Әрі қарай оқу

Сыртқы сілтеме

Қатысты медиа Тәркілеу Wikimedia Commons сайтында